Распоряжение общим имуществом собственников помещений в мкд

Особенности правового режима доли в праве общей собственности в многоквартирном доме

Характеризуя долевую собственность в многоквартирном доме, необходимо понимать, что часть установленных ГК РФ общих правил о распоряжении долей в праве общей собственности на объекты общего пользования не распространяется. Разработка этой проблемы, не получившей должного освещения в юридической литературе, может принести важные практические результаты.

В случае перехода права собственности на жилое помещение (квартиру или изолированную комнату в квартире) доля каждого нового собственника в праве общей собственности на указанные предметы определяется соответствующей долей предшествующего собственника.

Во-вторых, участник общей долевой собственности имеет право на выдел своей доли. Данное правило к многоквартирному дому также применено быть не может, поскольку та его часть, которая не относится к жилой, как правило, предназначена для обслуживания жилых помещений и согласно ст. 135 ГК РФ является принадлежностью, а потому всегда следует судьбе главных вещей — квартир. При этом, поскольку принадлежность обслуживает сразу несколько главных вещей, следование осуществляется в долях в праве общей собственности на принадлежность.

Из вышеизложенного можно сделать вывод о том, что общая долевая собственность на недвижимость общего пользования в многоквартирных домах является видом долевой собственности. Ее характерные признаки:

1. отсутствие возможности выдела долей в натуре;
2. невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от жилого помещения;
3. признак, вытекающий из первых двух: доля не может существовать самостоятельно, она — составная часть квартиры как объекта права собственности, а потому всегда следует судьбе такого жилого помещения.

На наш взгляд, применение правила о долевой собственности рассматриваемого вида возможно и в отношениях, не связанных с жилищной сферой. Такая схема вполне возможна, например, в гаражно-строительных кооперативах по отношению к объектам общего пользования (общим земельным участкам, объектам инженерного обеспечения, дорогам и т.п.). Зачастую подобные проблемы возникают в административных зданиях, принадлежащих различным юридическим лицам и гражданам, индивидуальным предпринимателям. Регламентация же таких отношений до принятия соответствующих законодательных актов может осуществляться нормами ГК РФ и ЖК РФ по аналогии.

Позиция Верховного Суда РФ

Верховный Суд РФ проверял законность этого пункта (определение от 24 ноября 2009 г. № КАС09 – 547) по заявлению двух собственников.Потребителям казалось, что спорный пункт относит батареи в состав общедомового имущества:«Расположенные в квартире собственника приборы отопления индивидуализированы и обслуживают одно конкретное помещение, поэтому не могут быть отнесены к общему имуществу многоквартирного дома».

Верховный Суд РФ отказался признавать незаконным пункт Правил, разъяснив при этом:

• оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения и п. 6 Правил не противоречит этому;
• в состав общего имущества включены механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры) (подпунктом «д» п. 2 Правил);
• для сравнения – согласно п. 5 Правил в состав общего имущества входят внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях;
• суд, проанализировав положения п. 6 Правил во взаимосвязи с пп. «д» п. 2 и п. 5 этих Правил, пришел к правильному выводу о том, что в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.д.).

Собственники были настолько недовольны таким толкованием нижестоящей инстанции, что коллегия вынуждена была повторить:«Правомерным является вывод суда о том, что системное толкование п. 6 Правил не дает оснований для вывода о том, что обогревающие элементы внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, включаются в состав общего имущества собственников многоквартирного дома. Довод в кассационной жалобе о неясности и двояком толковании п. 6 Правил противоречит содержанию решения суда».

Что входит в состав общего имущества в многоквартирном доме

Основываясь на положение ряда действующих на сегодня документов, составляющие этого понятия можно условно разделить на несколько групп в зависимости от их расположения:

Над домом:

1. Технический чердак. Под этим следует понимать расположенный в самой верхней части здания нежилой этаж, где расположено оборудование инженерного типа, проложены коммуникации;
2. Кровля (крыша). Имеется в виду конструкция, которая выполняет несколько функций:
   • несущие;
   • тепло- и гидроизоляции;

В доме — места, которые используются всеми жителями, но не входят в границы квартир. Достаточно объемное явление, в которое включается:

1. Эвакуационные пути;
2. Зоны близ входа:
   • подъезды;
   • тамбур – территория, защищающая внутреннюю часть от негативных факторов среды;
   • вестибюль – переход от лестниц, лифтов к помещениям первого уровня;
3. Помещения для хранения колясок;
4. Пути для эвакуации;
5. Лестницы и площадки между этажами;
6. Шахты (лифтовые, для сброса мусора);
7. Гаражи/площадки для автотранспорта, размещенные внутри здания;
8. Чердаки, технические этажи и другое.

Важное замечание: ст. 36 ЖК ограничивает понятие «общая собственность» границами квартиры

Нежилые территории дома не упоминаются. Неверным будет считать, что они также являются имуществом, которым могут пользоваться все из-за того, что также имеют владельца (собственника).

Нежилые части здания могут приобрести признаки общего имущества, если не будут соответствовать хотя бы одному признаку этого понятия ограждающие конструкции (несущие, не несущие) и оборудование за границами/ в помещении, служащее для обслуживания всех жителей дома.

Важное замечание: Под ограждающими конструкциями (ОК) следует понимать части здания, которые образовывают внешний и внутренний каркас. Несущие конструкции отвечают за обеспечение прочности и распределение нагрузок всех частей дома (в том числе и собственной массы) на фундамент

Это отличает их от не несущих конструкций

Несущие конструкции отвечают за обеспечение прочности и распределение нагрузок всех частей дома (в том числе и собственной массы) на фундамент. Это отличает их от не несущих конструкций.

К ОК нельзя отнести стены между комнатами внутри квартиры, поскольку они обслуживают только конкретное помещение. Отсутствие признаков совместного имущества позволяет легко совершать перепланировку. 

Ограничения на подобные действия накладываются, если рассматривается квартира, доли в которой — собственность нескольких людей.

Под домом:

1. Подвалы технического назначения. Помещения, спроектированное для размещения в них систем инженерного назначения, управляющих узлов. К нему должен быть обеспечен свободный доступ представителей технических служб;
2. Фундамент. Опорная часть дома, на которую приходится большая часть нагрузки. Не может быть отторгнута;
3. Инженерные коммуникации, за которые отвечает предприятие, предоставляющее различные ресурсы.

Бесплатная консультация юриста по телефону

По Москве и области
7 (495) 280-74-29

Санкт-Петербург и область
7 (812) 389-36-23

Федеральный номер
8 (800) 511-43-08

Возле дома:

• земля под строением и придомовая территория;
• техническое имущество, назначение которого — обслуживание собственников всех помещений отдельно взятого строения;
•  места хранения автомобилей, зеленые насаждения, различные малые архитектурные формы.

Относительно земельного участка как объекта совместного использования. При определении этого понятия руководствуются статьей 16 ФЗ № 189 «О введении в действие …»:

1. Земельный участок принадлежит живущим в строении, если его границы определены до момента, как ЖК приобрел юридическую силу и данные закреплены в специальном документе — Кадастре;
2. Приобретает качества общедоступного в случае отклонений от условий предыдущего пункта после подачи в органы власти заявления соответствующего характера.

Определение доли

on class=»infoblock»>

Общее имущество принадлежат всем живущим в многоквартирном доме, то есть, каждый хозяин жилья обладает правом общей долевой собственности. Доля каждого участника не может быть отчуждена в натуре и передана иным лицам (часть чердака/подвала нельзя перепродать/подарить).

Соответствующая часть (доля) участника общего имущества собственников в многоквартирном доме – это соотношение доли общей собственности МКД и доли отдельно рассматриваемого жилья. То есть, доля хозяина пропорциональна размеру общей площади его квартиры. Соответственно владелец квартиры несет свою долю обще-домовых расходов (ст. 37—38 ЖК).

Уменьшение общедомовой территории многоквартирного дома допускается только на основании согласия (решения) всех владельцев квартир, которое должно быть утверждено на общем собрании всех участников данных отношений.

Что такое общедомовое имущество

Общее имущество – это элементы здания, которые обслуживают несколько помещений одновременно. Они принадлежат собственникам квартир по праву общей долевой собственности.

Состав такого имущества определяется собственниками помещений, а также муниципальными и государственными органами.

Так что же относится к общедомовому имуществу в многоквартирном доме? Перечень элементов содержится в ч.1 ст.36 Жилищного кодекса.

В него включены:

1. Все помещения в доме, выходящие за пределы квартиры: лестничные межквартирные площадки, лестницы, лифтовые и другие шахты, лифты, чердаки, технические этажи и подвалы, где находятся инженерные коммуникации. В современных домах технические этажи и подвалы обычно продаются в качестве нежилых помещений под магазины и офисы. Данные элементы уже не относятся к общедомовому имуществу.
2. Любые помещения, которые не принадлежат к конкретному собственнику. Сюда включены все помещения, которые необходимы для удовлетворения социально-бытовых потребностей, и организованные самими жильцами. То есть, если собственники сами организовали в подвале спортзал, то он будет принадлежать всем жильцам.
3. Крыши, ненесущие и несущие конструкции дома, а также электрические, механические, санитарно-технические и иные оборудования, которые находятся на территории дома либо за его пределами.
4. Земельный участок, где построен многоквартирный дом вместе со всеми элементами благоустройства: озеленением, парковками, детскими площадками, скамейками т.д.

Такой же перечень описан и в постановлении Правительства №491. Иногда при порче некоторых элементов могут возникнуть серьезные споры, кто должен оплатить его ремонт. Далее рассмотрим самые распространенные случаи.

Стояк отопление в квартире – это общедомовое имущество или нет?

В п.6 постановления Правительства за №491 указано, что в составе общего имущества находятся внутридомовая система отопления, которая состоит из обогревающих элементов, запорной и регулирующей арматуры, стояков, коллективных приборов, учитывающих тепловую энергию и иного оборудования, которые расположены на этих сетях. Можно уверенно сказать, что стояк отопления относится к общему имуществу.

А является ли батарея в квартире общедомовой собственностью? Радиаторы отопления относятся к общим лишь в том случае, если они не отделены от общей отопительной системы каким-либо вентилем либо иными разделительными узлами.

То есть, если у батареи есть вентили, то он считается собственностью владельца квартиры. Если же их нет, то состоянием радиатора должна следить управляющая организация.

Такая же ситуация состоит с полотенцесушителями. Данный прибор представляет из себя составную часть инженерных систем горячего водоснабжения. Если на ответвлении на змеевике отсутствует отключающий кран, то полотенцесушитель является общедомовой собственностью.

При присутствии кранов для отключения и включения полотенцесушителя, то общим имуществом станет труба до нахождения регулировочного крана, а после – имущество жильца квартиры.

Канализационный стояк – совместная собственность жильцов?

П.5 постановления Правительства за №491 определил, что в состав общедомового имущества включены инженерная система водоотведения, которая состоит из фасонных частей (патрубков, переходов, отводов, тройников, крестовин), канализационных выпусков, заглушек, стояков, водосточных воронок, вытяжных труб, ответвлений стояков до первого стыкового соединения.

Это значит, что ваша собственность начинается именно там, где произошло первое стыковое соединение от общего канализационного стояка.

Является ли балкон общедомовым имуществом?

Балконная плита – это несущая конструкция в доме, которая обслуживает больше одного помещения, то есть в перечень он входит. Такой же позиции придерживается и Верховный Суд.

В своем определении от 17.01.2012 г он подтвердил, что балконная плита является ограждающей несущей конструкцией, которая включена в перечень общего имущества в качестве конструктивной части здания.

Но тут нужно отметить другой нюанс: если балконную плиту признали общедомовым имуществом, то это не означает, что все ограждения, отделка и остекления включены туда. За это уже отвечает сам собственник балкона, а не управляющая организация.

Ответственность управляющей компании

Контроль за надлежащим содержанием общедомового имущества, как и правильность расходования средств граждан, лежит на органах жилищного надзора региона. Обычно жильцы, будучи недовольными качеством оказанных услуг, обращаются в жилинспекцю или прокуратуру не сразу, а только после того, как не нашли общий язык с управляющей компанией.

Каждый из собственников квартир в МКД вправе обращаться в адрес УК с целью получить полные сведения о перечне выполненных услуг, а также о тех сторонних организациях, которые были наняты управляющей компанией.

Жильцы вправе также ознакомиться со стоимостью выполненных услуг, путем направления обращения выразить несогласие с ценой по договору или с уровнем качества тех или иных работ. УК обязана представить любому жильцу информацию о расходовании средств в течение 5 рабочих дней с момента обращения.

Жильцы вправе контролировать деятельность УК и даже назначать экспертизу (строительную, техническую и т.д.) в целях выявления недостатков или проверки качества. Если жильцами выявлены дефекты, УК обязана их устранять по заявлению собственников.

К примеру, если в результате отсутствия контроля за действиями сторонней организацией, нанятой УК для выполнения тех или иных работ, произошла порча общедомового имущества, жильцы вправе потребовать наступления ответственности в соответствии с гражданским законодательством, то есть возмещения ущерба. Для этого нужно составить претензию в адрес управляющей организации, а при отсутствии положительного результата – обратиться в суд.

Если УК выполняет минимальный перечень услуг по содержанию дома, но необоснованно завышает тарифы по сбору платежей, то в соответствии с КОАП РФ может быть наложен штраф по ст. 7.23.3 КОАП РФ.

Когда установлено, что ответственное лицо УК использует денежные средства, поступающие от граждан, на собственные нужды, может быть возбуждено уголовное дело по факту присвоения или растраты в соответствии со ст. 160 УК РФ.

Ремонт общего имущества

При ремонте общего имущества собственников в многоквартирном доме могут проводиться следующие виды мероприятий:

• герметизация стыков, швов в обшивке здания;
• восстановление деформаций в бетонном основании, стропильной системе;
• замена/ремонт дверной, оконной фурнитуры, элементов напольного покрытия;
• проведение ремонтных работ на межквартирных площадках, крыльце, лестницах возле и внутри подъезда и пр.
• восстановление работоспособности лифта;
• устранение неполадок в канализационной/отопительной/водопроводной системе;
• монтаж/замена отдельных частей систем электроснабжения МКД, за исключением электрического оборудования, находящегося внутри жилых квартир;
• устранение неполадок, возникших в вентиляционной или водопроводной системе;
• ремонт специального технического оборудования;
• восстановление поврежденных участков/благоустройство тротуаров, мощеных дорожек, площадок для отдыха и спортивных мероприятий, навесов для сборников мусора (контейнеров).

Уборка

Уборка территории, если дом обслуживает сторонняя организация, происходит в соответствии с договором.

По закону управляющие организации должны заботиться о:

• санитарно-гигиеническом состоянии подъезда (сюда входят лестничные площадки, окна и др.);
• вентиляции.

Примерные работы для поддержания чистоты:

• уборка подъезда (сухая и влажная);
• уход за окнами и стенами;
• уход за почтовыми ящиками, перилами, дверьми и т. д.;
• уборка подсобных и иных хозяйственных комнат;
• полив территорий, прилегающих к дому (летом);
• поддержание кровли (расчистка сора, листьев и др.);
• промывка систем отопления;

сезонная дезинсекция, дератизация.

В отношении лестниц организация обязана обеспечить:

• влажной и сухой уборкой (мытьё не менее 1 раза в месяц, протирание перил, почтовых ящиков и т. п. 1 раз в неделю, стен — 2 раза в месяц);
• хорошее остекление и осветление;
• фурнитура на дверях и окнах должны быть надлежащего качества.

Кто несет ответственность

Несмотря на то, что определенная доля общедомовых объектов принадлежит каждому из владельцев квартир многоквартирного дома, распоряжаться имуществом только по своему усмотрению нельзя.

В число запрещенных действий входит:

1. Проведение работ по переустройству без согласия большинства жильцов и разрешительных документов;
2. Реализация объектов или их аренда без проведения общего собрания жителей и фиксирования результатов решения в протоколе;
3. Осуществление действий, наносящих ущерб общедомовому имуществу.

Ответственность за сохранность общедомовых объектов несут владельцы, но обязанности по проведению контроля возлагаются на управляющую домом организацию.

Управление многоквартирными домами

В целях обеспечения нормального проживания граждан в жилом помещении многоквартирного дома собственникам необходимо управлять этим домом одним из способов, предложенных в ЖК РФ.

В ст. 161 ЖК РФ указывается три способа управления многоквартирным домом:

1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3. управление управляющей организацией.

Конкретный способ выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме; на основании решения заключается договор управления многоквартирным домом.

Следует отметить, что при выборе управляющей организации третьего способа управления многоквартирным домом с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.

Федеральным законом от 4 июля 2011 г. № 123-ФЗ в ЖК РФ введена новая норма (ст. 161.1), в соответствии с которой в случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется. При этом если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.

показать содержание

Аренда общего имущества собственников многоквартирного дома

le=»padding-left: 20px; margin-left: 22px; border-left: 4px solid #cb504f;»>Вопрос, касающийся аренды объектов, принадлежащих всем жильцам, крайне актуален среди ТСН/ТСЖ. Передача общедомовых площадей внаем является правомерным действием (ст.36 ЖК). Гражданско-правовую процедуру осуществляют на основании решения, принятого большинством собственников (не менее 2/3 голосов).

Согласно жилищному законодательству нельзя сдавать внаем шахты, лифты, лестничные клетки и другие объекты целиком, однако отдельные их части могут быть использованы в такой сделке. К примеру, часть лестничного холла может быть сдана в аренду под терминал/кофейный автомат либо часть фасада МКД под рекламную конструкцию (баннер). Чаще всего внаем передаются подвальные/мансардные помещения.

Каждая гражданско-правовая сделка, связанная с передачей объектов общего пользования внаем, должна сопровождаться заключением соответствующего документа, в котором должны быть прописаны основные пункты:

• ФИО участников (сторон);
• условия аренды (сроки, размеры платежей);
• описание объекта сделки.

Что такое общедомовое имущество

Общедомовое имущество характеризуется следующими чарами:

• представлено большим перечнем объектов;
• список определен законодательно;
• не предназначено для использования одним лицом;
• связано с определенными правами и обязанностями жильцов.

Право распоряжения общедомовым имуществом у гражданина появляется после того, как зарегистрировано право собственности. С этого момента он получает определенный объем обязанностей, связанных с необходимостью поддержания имущества общего назначения в работоспособном состоянии. Перечень подобных объектов определяет Жилищный Кодекс и Постановление Правительства № 491 от 13.08.2006 года с последующими изменениями.

Что входит в состав общедомового имущества

К общему относятся следующие объектов имущества в многоквартирном доме:

• лестничные площадки, технические этажи и подвалы;
• лифты и лифтовые шахты;
• коридоры, колясочные комнаты;
• чердаки, технические этажи и помещения, где располагаются инженерные коммуникации;
• системы газо-, электро-, водоснабжения и водоотведения, состоящие из стояков, соединенных с коллективными приборами учета, до отключающих устройств и до первых запорных кранов на внутриквартирных разводках;
• системы учета потребления коммунальных ресурсов – то есть, приборы измерения, если таковые установлены за счет собственников;
• мусороприемники;
• пандусы и иные приспособления для маломобильных групп;
• площадки для транспортных средств;
• крыши;
• котельные, бойлерные и другие помещения для общедомовых нужд, в том числе для проведения досуга, детского творчества и т.д.
• земельный участок, на котором располагается многоквартирный дом, до границ, определенных кадастровым учетом.

Иными словами, общедомовое имущество — это те помещения, которые не относятся к квартире или к ее части, и предназначены для нужд всех жильцов многоквартирного дома. Общее имущество относится к тем видам, которые не имеют отдельного назначения, и созданы для обслуживания жилых помещений людей.

Кроме вышеперечисленного, общим имуществом также считаются несущие конструкции, плиты перекрытий, балконные плиты, а также ненесущие конструкции, если их предназначение заключается в ограждении более одного жилого помещения.

К примеру, если собственник квартиры на первом этаже оградил окно своей квартиры железной конструкцией, такое приспособление будет считаться его личным имуществом. Если же металлическое ограждение сделано на балконе, выход на который осуществляется из подъезда (общий балкон), то оно будет считаться общим имуществом жильцов.

Если есть спор о том, какое именно имущество является общим в том или ином МКД, можно сделать соответствующий запрос в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущества. В Росреестре, а также государственном земельном кадастре имеются точные сведения о метраже мест общего пользования по каждому дому.

Доля в общем имуществе определяется для каждого владельца квартиры пропорционально размеру общей площади жилья, принадлежащего ему на праве собственности.

Несмотря на запрет отчуждения такой доли отдельно от права собственности на жилое помещение, в законе закреплена возможность распоряжения общим имуществом, но только в определенных пределах и только с согласия всех собственников жилых помещений в доме. К примеру, с согласия всех владельцев квартир допускается уменьшение площади общего имущества в связи с реконструкцией.

В соответствии с жилищным законодательством РФ, владелец квартиры в многоквартирном доме несет бремя содержания не только своего помещения, но и общего имущества. Он обязан поддерживать места общего пользования в надлежащем состоянии, беречь общее имущество и нести расходы, связанные с ним, пропорционально своей доле, а также соблюдать права и интересы собственников других квартир.

Права собственников жилья в МКД

Каковы права жильцов МКД?

На что имеют право собственники жилья в многоквартирном доме? Самым основным плюсом собственного жилья является возможность свободно им пользоваться, а также владеть и, конечно, распоряжаться.

Собственники могут проживать сами в собственной квартире, селить в ней свою семью, иных лиц на основании договоров. Также они владеют долей в общем благосостоянии МКД и могут им пользоваться.

Кроме того, они вправе участвовать в принятии решений на общем собрании жильцов МКД.

И как все жильцы дома, вносящие плату за ЖКУ, они вправе получать от организаций ЖКХ услуги нормального качества. А в случае недовольства они могут жаловаться в соответствующие инстанции.

Кто ответственен за ремонт

Общая собственность, оборудование и помещения, у которых нет единственного владельца, может определяться только законом. Соответственно, ремонт общего домового имущества не должен затрагивать личную собственность, например, дверь в квартиру. Даже если её внешний вид портит новый ремонт в подъезде – это заботы владельца квартиры.

Проводятся все ремонтные работы по предварительному согласованию, в намеченные заранее сроки. Это не касается разве что непредвиденных аварийных ситуаций, которые возникают чаще всего с системами инженерных коммуникаций (прорыв систем водопровода, нарушение работы электрических узлов, прочее).

Функции

Разобравшись со всеми законами и нормативными актами, которые устанавливают права и обязанности УК, стоит четко разобраться в том, что все-таки входит в обязательства организации, а что нет:

• Обслуживание

В обязанности УК входит наем организаций, которые специализируются на такой деятельности. При найме, компания заключает с ней договор.

УК не обязана осуществлять данную деятельность. Она лишь нанимает обслуживающую компанию и контролирует ее работу в конкретном доме.

Это важно знать: Как признать протокол общего собрания собственников недействительным

Ремонтные работы

Данная обязанность указывается в соглашении по управлению и в 161 статье. УК обязана проводить работы по сохранению состояния конкретного объекта недвижимости и его улучшению.

В этот пункт также входит:

Что входит в общее имущество МКД?

Понятие общего имущества собственников МКД

Для многих общее имущество многоэтажного дома является очень абстрактным понятием.

Что именно к нему относится, знают далеко не все. Фактически общими признаются места, оборудование, техническое оснащение, используемое всеми жильцами дома, необходимое для его эксплуатации в целом.

Иными словами, все, что находится за пределами квартир, является общим.

В число общих входят:

• лестничные пролеты, коридоры;
• лифты;
• чердаки и подвалы;
• иные помещения нежилого характера;
• домовые электрические сети;
• инженерные сети и оборудование;
• земля под домом.

Ремонт

В перечень ремонтных работ входят:

• герметизация швов и стыков дома;
• исправление деформаций фундамента, стропильной системы;
• восстановление дверной и оконной фурнитуры;
• реконструкция напольного покрытия;
• организовать ремонт общедомовой площади (лестница, крыльцо и т.д.);
• ремонт лифта;
• исправление неполадок в работе канализационной, отопительной и водопроводной системах, а также вентиляции;
• приведение в порядок электроснабжения (сюда не входит электроснабжение, которое находится внутри квартир);

ремонт специального технического оборудования;

реконструкция повреждённых объектов территории (тротуары, детские и спортивные площадки, мусорные контейнеры и другое).

Обязательные требования к содержанию жилья

Предоставление услуг по содержанию жилых помещений, в отличие от коммунальных услуг, не является регулируемым видом деятельности. То есть ни стоимость таких услуг, ни окончательный перечень таких услуг не утверждается государственными органами. Тем не менее, жилищное законодательство РФ устанавливает общие требования к содержанию жилья, а постоянные попытки вмешательства законодательных и исполнительных органов власти в регулирование нерегулируемого вида деятельности привели к тому, что установленные требования довольно-таки обширны (но, тем не менее, не являются исчерпывающими). Укажем, какие именно нормативные правовые акты какие именно требования устанавливают к содержанию жилых помещений.

Как указано в ранее опубликованной на сайте АКАТО статье «Что такое «содержание жилого помещения»?», в состав «содержания жилого помещения» входят: 1. услуги, работы по управлению многоквартирным домом; 2. содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме; 3. коммунальные ресурсы (холодная вода, горячая вода, электрическая энергия), потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме — ранее называемые «коммунальные услуги на общедомовые нужды» («КУ на ОДН»), с 01.01.2017 включенные в состав «содержания жилья» Федеральным законом от 29.06.2015 N176-ФЗ.

Часть 1 статьи 161 ЖК РФ устанавливает: «Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами». Указанные в приведенной норме Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами утверждены ПП РФ от 15.05.2013 N416.

Это важно знать: СНиП III 10 75 благоустройство территории действующий на 2020 год

Часть 1.2 этой же статьи 161 ЖК РФ устанавливает: «Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации». Во исполнение указанной нормы Правительством РФ принято Постановление от 03.04.2012 N290, которым утверждены «Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме» и «Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме».

Части 2.1, 2.2 и 2.3 статьи 161 ЖК РФ устанавливают, что при любом из трех предусмотренных способов управления МКД (непосредственное управление, управление ТСЖ, управление УО) лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обязаны соблюдать требования Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. Такие Правила утверждены ПП РФ от 13.08.2006 N491.

Перечисленные нормативные правовые акты (ПП РФ от 15.05.2013 N416, от 03.04.2012 N290, от 13.08.2006 N491) обязательны к исполнению (как и требования других законов, федеральных, региональных и муниципальных нормативных правовых актов), но они устанавливают лишь минимальный, обязательный к исполнению перечень работ и услуг по содержанию жилых помещений, не устанавливая «верхнюю границу» такого перечня, не делая его исчерпывающим, не подлежащим дополнению.

Таким образом, Правительством РФ установлен обязательный к исполнению перечень услуг и работ и утверждены обязательные к исполнению Правила, стандарты и требования, также подразумевающие выполнение определенных работ и услуг, однако нормативные правовые акты (НПА) не устанавливают конкретный состав работ и услуг, которые будут выполняться и предоставляться в процессе «содержания жилых помещений».

Похожие записи:

Как назвать группу в вк: круто, прикольно или просто хорошо? Личный кабинет ппф страхование жизни: как зарегистрироваться и пользоваться Порядок приёма на работу. порядок заключения и расторжения трудового договора Государственная итоговая аттестация: всё, что нужно знать школьникам и родителям Что лучше: колледж или техникум. как сделать правильный выбор? Как проектировать высшее образование на основе современной модели addie, не нарушая фгос