Оглавление статьи
Какие методы используются при проведении кадастровой оценки земель — обзор основных вариантов
Само понятие кадастровой оценки земель предполагает различную методику и порядок определения кадастровой стоимости в зависимости от назначения участка. Выбор метода предполагает четкое понимание оценщиком всех возможных вариантов использования земли.
Так как результаты оценки кадастровой стоимости сильно зависят от выбранного метода, предлагаю рассмотреть все основные варианты.
Вариант 1. Нормативный метод
Этот метод основан на принципе выявления нормативной стоимости земли в конкретном населенном пункте.
В определении окончательного результата учитывается несколько факторов по степени их влияния. Эта степень оценивается в баллах. Таким методом производится кадастровая оценка земель поселений. Она нужна для целей отчуждения, определения ставки земельного налога и получения залоговых кредитов.
Вариант 2. Метод сравнения продаж
Такой метод хорош, когда есть большое количество информации о продаже аналогичных участков на свободном рынке. Результаты кадастровой оценки земель, проведенной таким методом, зависят от количества сделок за короткий промежуток времени на конкретной территории. Чем их больше, тем точнее оценка.
Метод применим как к застроенным, так и к свободным земельным участкам. Его недостаток лишь в том, что он не учитывает индивидуальные особенности.
Вариант 3. Метод капитализации земельной ренты (доходный)
Принцип этого метода заключается в выяснении величины дохода, который потенциально можно получить от сдачи участка в аренду.
Вначале оценщик определяет сумму ренты, которая типична для подобных участков на территории, а затем применяет ее в оценке путем подстановки в определенные стандартные формулы. В результате в кадастровую стоимость входят не только квадратные метры, но прибыль, полученная от них.
Вариант 4. Метод распределения
Этот метод используют только для застроенных земельных участков. Так как такую землю нельзя продать отдельно от постройки, то оценке подлежат продажи единых объектов. Для лучшего понимания приведу пример.
Вариант 5. Метод выделения
Он тоже применяется для застроенных участков и объединяет метод сравнения продаж с некоторыми элементами затратных методов
Суть его в том, что оценщик принимает во внимание не только среднюю цену продаж на конкретной территории, но и степень улучшения участка, образовавшуюся из-за возведения дома и других строений на нем
Вариант 6. Метод остатка
Он подходит для застроенных и свободных земельных участков, а суть его заключается в следующем. Любая земля — это источник капиталовложений. Чаще всего на ней воздвигают те или иные объекты. Так вот, капитализация от их дальнейшего использования и лежит в основе метода остатка.
Этот метод хорошо применим для кадастровой оценки земель, на которых сооружаются объекты промышленности.
Вариант 7. Метод разбивки на участки
Градостроительная политика большинства поселений предполагает комплексную застройку территорий. В связи с этим вначале формируются большие участки, которые имеют свое назначение (для малоэтажной или многоэтажной застройки, под парки и скверы и т. д.). В дальнейшем эти участки дробятся на мелкие и предоставляются застройщикам на различных условиях.
Оценщик вначале работает с большими частями, определяя их кадастровую стоимость, а только потом выделяет из нее долю для каждого мелкого участка. Этот метод используется также и для кадастровой оценки земель лесного фонда.
Методика
Для кадастровой оценки земельных участков эксперты используют множество методик, которые основаны на трех основных подходах к оцениванию: затратному, сравнительному и доходному.
Затратный подход
при оценке уникальных объектов, которые невозможно сравнить с другими объектами недвижимости
Определяется себестоимость участка.
Учитывается строительная специфика, износ, цена участка при наиболее эффективном способе использования.
Сравнительный
Заключается в оценке типовых объектов, у которых много аналогов для сравнения, доступно много информации о рыночной стоимости таких объектов.
На таком подходе основываются методы:
- Сравнения продаж, для оценки застроенных или незастроенных участков с учетом цен при продаже и предложений аналогичных участков.
- Выделения, для оценки застроенных участков, при котором объединены метод сравнения и элементы затратного подхода. Учитывается информация о ценах по сделкам с едиными аналогичными объектами и возможность наиболее эффективного применения с учетом произведенных улучшений.
- Распределения, для застроенных участков. Производится сбор информации по ценам на единые объекты, аналогичные данному, с учетом доли участка в рыночной стоимости единого объекта и возможности эффективного использования согласно проведенных улучшений.
- Предполагаемого использования, для определения возможности использования участка для получения дохода.
- Капитализации ренты, рассматривает возможность получения дохода от застроенного или незастроенного участка с учетом коэффициента капитализации и рыночной стоимости.
- Остатка, рассматривается возможность улучшения за счет застройки участка для получения доходов.
Доходный
Предпочтителен при планировании дохода от коммерческой эксплуатации, определяется как ожидаемый доход. Сумма определяется на основе изучения ранее полученных доходов.
- с учетом рисков вложения капиталов;
- с умением прогнозировать движение денежных потоков;
- анализировать информацию данного сегмента рынка;
- предвидеть возможные изменения стоимости объекта под воздействием внешних факторов.
Финальный отчет
Результаты оформляются в виде письменного отчета и являются доказательным документом для заинтересованных лиц. Форма и содержание отчета должны соответствовать требованиям федерального законодательства. На практике пока еще не сложилась единая форма отчета, поэтому разные оценочные компании могут предоставлять отчеты о выполненной работе в разной форме и отличными по содержанию. Но содержащаяся в них информация, форма проведения исследований и итоговые выводы должны отвечать определенным требованиям:
Наличие информации о стоимости объекта. Наличие информации, по которой заказчик смог самостоятельно:
- Понять его содержание и способ оценки;
- Проверить промежуточные и конечный результаты оценки. Информация в отчете должна быть подтвержденной и обоснованной;
- Содержание должно соответствовать принципу однозначности и не вызывать двоякости понимания написанного. Специальным терминам должно быть дано толкование;
- Соответствие принципу проверяемости (касательно всех приведенных расчетов);
- Промежуточная необязательная информация не должна содержаться в отчете.
При составлении отчета об оценке исполнитель должен:
- Своевременно выполнить и передать заказчику отчет об оценке;
- Указать в отчете дату проведения, стандарты оценки, цель проведения оценки и другие данные, не позволяющие двояко толковать результаты оценки;
- При установлении в процессе оценки какой-либо стоимости (кроме рыночной) указываются ее критерии, а так же причины по которым проводилась такая оценка;
- В отчете могут содержать сведения, которые по мнению исполнителя являются необходимыми для внесения в отчет для более полноценного применения того или иного метода;
- Пронумеровать и постранично прошить отчет, подписать собственноручно и заверить печатью.
Оспаривание
Для начала можно обратиться в отделение Госреестра по месту нахождения объекта с соответствующим заявлением.
При этой организации действует комиссия по разрешению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Ответ может быть получен в течение 30 дней.
Практика такова, что данная комиссия крайне редко принимает решение в пользу заявителя, поэтому можно сразу обращаться в суд.
При получении отказа пересмотреть стоимость объекта следует написать исковое заявление в суд. Ответчиками по делу становятся управления кадастра.
Установленная кадастровая стоимость не всегда выражает стандартную усредненную стоимость земли или квартиры. Каждый случай индивидуален и имеет свои особенности.
Целевое назначение земли и особенности ее оценки
ФСО № 1, утв. Приказом Минэка № 297 от 20.10.15, в качестве актуальных методик оценки признает три подхода:
- сравнительный – основывается на сопоставлении стоимости аналогичных объектов;
- доходный – предполагает расчет потенциального коммерческого дохода от использования земель, что выступает главным ценообразующим фактором;
- затратный – использует в качестве основного ценообразующего фактора расходы, необходимые для создания, воспроизведения или замещения конкретного участка.
Поскольку эти подходы не применяются произвольно, стоит объяснить, откуда берется каждый из них. Как правило, выбор подхода зависит от целевого назначения конкретной группы земель:
- Для земель населенных пунктов (глава XV ЗК), в том числе городских, используется комплексный подход, включающий элементы доходной, сравнительной и затратной методик. Информационной базой для них выступают общедоступные данные о проданных и выставленных на продажу земельных участках, ставках арендной платы, расходах на инженерное обустройство и так далее.
- Кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения в 2021 году (глава XIV ЗК) определяется по методике избыточного дохода (доходный подход). Критериями служат не только природные качества и условия, но и цены на сельскохозяйственную продукцию, которая может быть выращена на конкретной территории, объем такой продукции, спрос, уровень оплаты труда и прочие издержки.
- Земли лесного фонда (ст. 101 ЗК) также подлежат внесению в земельный кадастр, так как могут быть переданы в аренду и концессию. При их оценке используется сравнительный или доходный подход. Это же касается и других участков, находящихся за пределами населенных пунктов, в том числе территорий для недропользования, рекреационных земель и так далее.
Особенности оценивания земель разного назначения
Оценка земель разного назначения основывается на сравнительном методе, то есть на сравнении информации о динамике изменения цен, любых других сведений об участках, с применением разных методик.
Земли обычно относятся к городскому или сельскому поселениям, огородническому, садоводческому или дачному обществам.
Если участок сельскохозяйственного назначения располагается за границей городских и сельских поселений, то применяется доходный метод, то есть определяется уровень капитализации рентного дохода. Определяются плодородие почвы, место расположения, технологические свойства.
Если земля относится к другим категориям, располагается вне сельских и городских поселений, то используют затратную или доходную методику:
- определение капитализации расчетного рентного дохода;
- учет расходов на рост, поддержание или сохранение ценности природного потенциала данных земель.
Разница коэффициентов и случаи превышения одного показателя над другим
Для каждого региона существуют свои коэффициенты расчета. Можно заметить, что стоимость квартир в западной части страны значительно выше, чем в восточной. Это обусловлено территориальными коэффициентами, учитываемыми органами кадастра и картографии. Разница за квадратный метр может доходить до нескольких сотен тысяч.
Случаи с превышением кадастровой стоимости над рыночной встречаются не часто, причинами тому могут быть:
- Квартира расположена в новом строении;
- При возведении дома использовались дорогостоящие стройматериалы;
- Кадастровая оценка проводилась на основе некорректных данных, введенных в кадастр недвижимости.
Также по теме: Какой срок действия у кадастрового паспорта?
Превышенная кадастровая стоимость напрямую влияет на размер налога. Чтобы исключить переплату, ее можно оспорить одним из следующих способов:
- Во внесудебном порядке (путем обращения с заявлением в специально действующую комиссию при Росреестре);
- В судебном порядке.
https://youtube.com/watch?v=ZxoL1xu_obU
https://youtube.com/watch?v=AEfUG_EOPUQ
https://youtube.com/watch?v=k60Fc2VZIlo
Цель проведения
Земельный участок как объект оценки является существенным по значимости ресурсом, который требует не только предельно эффективного распределения и управления, но и надзора за соблюдением норм использования. Исходя из этого, ревизионная проверка, требующая пересмотра оценки земли и земельных участков, следует определенным целям.
Цель оценки земельных участков:
- Соизмеряет эффективность использования земель в том или ином Субъекте федерации.
- Анализирует и проводит мониторинг дополнительных возможностей извлечения пользы из владения землями.
При оценке определяются изменившиеся условия зоны застройки, в которой расположен кадастровый квартал. А так же проведение инженерных коммуникаций и развитие инфраструктуры в тех районах, где при предшествующем определении кадастровой стоимости условия проживания граждан отличались меньшим комфортом и удобством. В определённых кварталах проведены новые линейные объекты, автомагистрали или разбиты зелёные зоны. Каждое из перечисленных условий, и иные, служат причиной изменения кадастровой стоимости земель в сторону повышения.
Иногда, напротив, земли утрачивают свои полезные свойства в результате:
- пожаров;
- стихийных природных бедствий;
- причин техногенного характера.
Данные обстоятельства мотивируют муниципалитет на снижение кадастровой стоимости.
Соответственно, оценка земельных участков может проводиться с целью очередной ревизии на территории кадастрового квартала, сравнивания текущих цен и их замена на более актуальную стоимость.
В силу того, что на основании установленной стоимости определяется база земельного налога, который уплачивается титульными владельцами ЗУ (за исключением арендаторов), землевладельцы не заинтересованы в существенном повышении кадастровой стоимости. Исходя из интересов муниципалитета или государства, бюджет которых пополняется из фондов налогообложения, цель таковых – в повышении кадастровой стоимости.
Для оценки земельного участка понадобится кадастровый паспорт. Если вы не знаете как его получить, тогда прочтите нашу инструкцию.
Сроки проведения
Результаты размещаются на сайте Росреестра и в печати.
Они действуют не менее 5 лет до последующей кадастровой оценки, которая производится 1 раз в 3 года, но не реже одного раза в 5 лет.
В этом промежутке размер кадастровой стоимости остается неизменным.
До окончания 5-летнего периода стоимость может быть изменена только при необходимости:
- изменить площадь или границы участка;
- изменить вид предназначения;
- перевести в другую категорию;
- исправить обнаруженные ошибки в документации, использованной при проведении оценки.
Может в этот период измениться и стоимость объекта на рынке по причине изменения конъюнктуры, что приводит к снижению кадастровой стоимости.
Кроме того, могут измениться объективные характеристики участка в результате природных факторов, например, наводнений, землетрясений, обвалов, прокладки дорог.
Новая стоимость считается вступившей в силу с момента внесения сведений в ГКН и Единый Госреестр прав на недвижимое имущество.
Понятие кадастровой стоимости
Право собственности на землю, ее целевое назначение, описание местоположения, виды разрешенной деятельности, кадастровые номера, качество земли и другая важная информация о земельных наделах подлежит систематизации. В этих целях Росреестр ведет ЕГРН.
В реестре содержатся и сведения о кадастровой оценке земли, в частности, итоговая стоимость каждого оцененного земельного участка (пп. 1 п. 5 ст. 8 , далее – ФЗ № 218).
Кадастровой стоимостью (КС) земельных наделов, согласно ст. 3 (далее – ФЗ № 237) считается стоимость объекта, определенная в рамках кадастровой оценки с применением методов массового или индивидуального оценивания.
Цена максимально приближена к рыночной – это усредненный эквивалент суммы, на которую может претендовать владелец, если выставит надел на продажу на открытом рынке.
Однако информация о том, сколько стоит земля по кадастровой стоимости, используется отнюдь не для заключения сделок купли-продажи. Основная цель ее введения и учета – корректный расчет налогов и сборов.
Кадастровая стоимость используется как налоговая база для:
- расчета земельного налога;
- уплаты государственных пошлин и сборов при совершении сделок с землей;
- расчета выкупной стоимости или стоимости аренды государственных земель;
- расчета пошлин при оформлении земли в наследство;
- вычисления суммы налога при получении участка по договору дарения;
- других налогооблагаемых операций с земельными участками.
С 1999 года, когда введена кадастровая стоимость земли, этот показатель обязателен для целей налогообложения. Но поскольку решение о проведении оценки принимают власти регионов и муниципалитетов (ст. 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в РФ», далее – ФЗ № 135), не во всех регионах определена стоимость земель.
Там, где оценка не проводилась, в целях налогообложения для физических лиц разрешается использовать инвентаризационную или нормативную цену.
Порядок проведения, модели оценки и прочие особенности установлены, в частности:
- , ст. 14, ст. 24.15 ФЗ № 135;
- Правилами, утв. Постановлением Правительства № 316 от 08.04.2000;
- ФСО № 4, утвержденным от 22.10.10 и другими нормативно-правовыми актами.
Прежде чем говорить о критериях, от которых зависит кадастровая оценка, предлагаем рассмотреть экологические факторы, влияющие на кадастровую оценку земли, но не отраженные в официальных нормах. Это, в частности:
- загрязненность окружающей среды, в том числе почвы, воздуха, грунтовых вод;
- наличие крупных промышленных объектов поблизости, мусорных полигонов;
- климатические особенности, в том числе засушливость, подтопления, наличие подземных вод, количество солнечных дней;
- иные природно-антропогенные факторы.
Многие оценщики уверены, что экологические факторы должны занимать центральное место в перечне условий для определения кадастровой цены.
Процесс расчета и утверждения
Показатели
Для корректного определения величины кадастровой стоимости необходимо учитывать ряд важных показателей.
Рассмотрим наиболее значимые из них.
Коэффициенты
В процессе кадастровой оценки земель применяются так называемые поправочные коэффициенты. Их использование позволяет нивелировать влияние отдельных нестабильных (подверженных постоянным колебаниям) факторов, влияющих на формирование цен.
Так, если на территории участка располагаются сооружения, признанные ветхими, либо территория регулярно подвергается подтоплениям вследствие паводков, может применяться коэффициент, уменьшающий кадастровую стоимость.
В других ситуациях возможно использование коэффициентов, увеличивающих ее значение.
Прочие значения
Еще одним важным фактором является удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС). Значение этой величины определяется для площади, равной 1 м2. УПКС устанавливают поквартально в зависимости от вида разрешенной эксплуатации.
Чтобы определить УПКС, выполняется такая последовательность действий:
- Выявляются факторы, влияющие на формирование цен.
- Определяется эталонный участок (обладающий наиболее характерными для своей группы свойствами и параметрами).
- Формируется подгруппа, состоящая из эталонных объектов со схожими основными показателями.
- Для каждой подгруппы осуществляется сбор рыночной информации и затем проводится ее анализ.
- Выполняется статистическое моделирование и определяется, как именно ценообразующие факторы влияют на рыночную цену объекта недвижимости.
- Выполняется расчет УПКС для эталонного объекта.
После выполнения данных шагов производится расчет КС всех участков эталонной группы методом умножения УПКС на площадь надела.
Таким образом, на величину КС также влияют площадь угодья, его категория и рыночная стоимость.
Принятие постановления об утверждении КС
Не позже, чем через 20 рабочих дней после получения отчета об определении КС заказчик работ обязан принять акт об утверждении кадастровой стоимости. Данный документ обладает юридической силой со дня его официального обнародования.
С образцом такого постановления можно ознакомиться, загрузив его, например, здесь.
А вот так выглядит приложение к данному нормативному акту.
Акт определения
После проведения государственной ревизии земель, санкционированной местной администрацией и утверждённой на федеральном уровне, составляется акт определения кадастровой стоимости земельных участков. Он имеет юридическую силу документа муниципального органа власти.
Составляется в соответствии с предварительным приказом о проведении ревизии, с указанием перечня земельных массивов, подлежащих инвентаризации. Акт составляется уполномоченной ревизионной комиссией, утверждённой специальным приказом. К данным работам привлекаются лицензированные оценщики, в том числе – независимые. А так же уполномоченные должностные лица из административного аппарата, по преимуществу из землеустроительного департамента региона.
В сведениях отражены кадастровые кварталы земель и установленная стоимость, которая может повышаться или понижаться в сравнении с предыдущей оценкой, а так же – оставаться неизменной. Акт удостоверяется подписями лиц, участвующих в инвентаризации массива. Подписи расшифровываются указанием фамилии и должности участника ревизионных работ.
КАРТИНКИ КЛИКАБЕЛЬНЫ:
Пример пустого бланка
Пример заполненного бланка
Данный документ утверждается главой областной администрации региона, а его копия передаётся в уполномоченную структуру, курирующую деятельность региональной администрации регионального центра. Только после утверждения на федеральном уровне, результаты оценки, изложенные комиссионно актом, допускают внесения в сведения ГКН.
Порядок
Весь процесс оценки кадастровой стоимости состоит из 5 этапов:
- Власть субъекта (региона) РФ принимает решение о проведении переоценки стоимости земель. Данное решение передается в местное отделение Росреестра (отвечает за кадастровый учет всей недвижимости).
- Росреестр составляет конкретные списки земельных наделов, которые подлежат переоценке. Как правило, эти списки включают в себя большое количество рядом находящихся наделов. Впоследствии, участки объединяют в кадастровые кварталы для упрощения определения стоимости (см. ниже).
- Росреестр привлекает к оценке оценочную организацию, которая выполняет все необходимые работы по определению кадастровой стоимости.
- После выполнения оценочных работ результаты передаются Росреестру, а тот отправляет их на утверждение властям субъекта РФ.
- После утверждения, новая КС вносится в реестр недвижимости (ЕГРН).
Частота
Пункт 3 Постановления Правительства № 316 определил, что переоценка кадастровой стоимости производится не реже, чем 1 раз в 5 лет.
Как определяется
Процесс непосредственно оценки кадастровой стоимости земельных наделов состоит из следующих этапов.
Деление земли на кадастровые кварталы. В один такой квартал входит сразу несколько земельных наделов, что призвано облегчить определение кадастровой стоимости каждого из них.
Определение средней КС для каждого кадастрового квартала
При определении средней кадастровой стоимости обращается внимание на 2 основных показателя: вид целевого использования надела и средняя рыночная цена. Об отличии кадастровой м рыночной стоимости читайте тут
Подробней о факторах, влияющих на определение КС, читайте в другой статье.
Определение КС земельных наделов. Цену одного квадратного метра умножают на площадь конкретно взятого земельного надела.
Оформление результатов и передача их в Росреестр.
Составление акта
По итогу на каждый участок составляется акт определения КС. Форма акта утверждена Приложением к Приказу Минэкономразвития № 222.
В документе указывается следующая информация:
- Номер кадастрового квартала, к которому был отнесен земельный участок.
- Номер земельного участка в кадастровом квартале.
- Реквизиты документа, на основании которого проводилась оценка КС.
- Исходный номер ЗУ, если при проведении работ определялась КС для ранее неучтенного участка.
- Категория земель, куда относится данный надел и реквизиты документов, в соответствии с которыми данная категория была установлена.
- Вид целевого использования надела и реквизиты документов, в соответствии с которыми этот вид был установлен.
- Площадь участка. При необходимости, указывается исходная и уточненная (если проводилось уточнение границ надела) площадь.
- Стоимость квадратного метра земли в данном кадастровом квартале.
- Общая стоимость земельного участка.
Итоги
вносится в ЕГРН
С этого времени измененная КС будет влиять на величину налоговой базы земельного надела, что определено статьей 391 Налогового Кодекса Российской Федерации.
То есть, при изменении кадастровой стоимости от этого зависит и величина налога на землю.
Подходы к определению стоимости ЗУ
Компромиссом между ревизионной системой ГКН и гражданами из числа землепользователей, является гибкая оценка недвижимости и земельных участков, допускающая перепроверки правильности проведённых расчётов.
Нередко используя различные подходы и методы оценки земельных участков, на одном и том же наделе, получаются различные результаты.
Наиболее распространённые подходы оценки земельного участка при определении цены недвижимости, считаются:
- сравнительный;
- затратный;
- доходный.
Сравнительный
Здесь выявляются ранее успешно используемые аналоги, с подобными свойствами ЗУ. В их числе:
- близость (удалённость) к центру населённого пункта;
- тип населённого пункта;
- соответствие зоне застройки;
- расположение в черте города или за его пределами;
- развитие транспортных сообщений и инфраструктуры;
- наличие инженерных коммуникаций;
- экология и условия ландшафта.
Выделяя кадастровые кварталы со сходными параметрами, где недавно проводилась ревизия, оценщики нередко устанавливают аналогичную кадастровую стоимость.
Сравнительный подход к оценке земельных участков применим только к таким участкам, которые имеют аналоги.
После проведения анализа и мониторинга, вносятся соответствующие поправки, основанные на несущественных различиях массивов.
Больше сведений о сравнительном подходе смотрите в следующем видео:
https://youtube.com/watch?v=nv0KUMXDnxw
Затратный
Здесь существенную роль играют капитальные вложения, внесённые из муниципального или государственного бюджета. Например:
- благоустройство инфраструктуры;
- проведение коммуникаций;
- строительство автомагистрали и т.п.
Их окупаемость зависит от постепенного внесения в бюджет затраченных средств, за счёт налогообложения владельцев ЗУ.
Затратный подход в оценке земельного участка всегда учитывает, что благоустроенные участки имеют более высокую стоимость, чем земли на пустыре.
Нередко такая ситуация не зависит от субъекта, вносящего финансовые вложения. Например, полученные на пустынной окраине земли под ИЖС, потребовали от владельцев организации работ по обеспечению зоны застройки коммуникациями. Строительство так же проводилось за счёт собственников, но стоимость земель и соразмерное увеличение налога – стали следствием усилий граждан.
О затратном подходе можете узнать больше, посмотрев видео:
https://youtube.com/watch?v=P5HYmhp7-Wo
Доходный
Доходный подход к оценке земельного участка используется при ревизии массивов достаточно редко. Он применяется только при оценке земель, имеющих коммерческую ценность. Например, при выделе застройщику места в элитном квартале, в особенности – в местах возведения торговых площадей или офисных зданий.
Это единственный способ оценки, который закладывает в стоимость будущие перспективы.
Ценообразование складывается из перспектив, которые допускают получение существенной прибыли из владения соответствующим участком, на основании преимуществ, которые планируются в зоне застройки. Иногда такие преимущества возникают в силу расположения ЗУ в особо благоприятном ландшафте или экологически привлекательном контексте.
Однако установление кадастровой стоимости опирается на допускаемые перспективы лишь отчасти, в отличие от рыночной стоимости, которая вправе опираться на преимущества использования ЗУ по максимуму.
Доходный подход к определению рыночной стоимости земельного участка подробнее рассмотрен в видео:
https://youtube.com/watch?v=qRnAClVoJcw
