Земельные правоотношения

Оглавление статьи

Субъекты земельных правоотношений

Субъекты земельных правоотношений – граждане, иностранные граждане юридические лица, РФ, субъекты РФ и муниципальные образования.

Возможность участия граждан и юридических лиц в земельных правоотношениях зависит от их правоспособности и дееспособности. РФ, субъекты РФ и муниципальные образования могут принимать участие в земельных правоотношениях в двух качествах: как властный орган, издающий властные предписание и как собственник земельных участков. Что касается иностранных граждан, то они также могут приобретать в собственность земельные участки, но эта возможность имеет ограниченный характер.

Для обозначения категории участника земельных правоотношений используются следующие понятия:

Собственники земельных участков – лица, являющиеся собственниками земельных участков;
Землепользователи – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного пользования;
Землевладельцы – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;
Арендаторы земельных участков – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;
Обладатели сервитута – лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут);
Правообладатели земельных участков – собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков.

Комментарий к Статье 6 ЗК РФ

Статья 6 посвящена объектам земельных отношений, которыми могут выступать земля как природный объект и природный ресурс, а также земельные участки или их части.

Это обусловлено двояким подходом к оценке объектов земельных отношений. С одной стороны, объект земельных отношений — это земля в качестве природного объекта и природного ресурса, и в этом смысле она выступает объектом регулирования нормами земельного права, содержащимися, например, в главе II ЗК «Охрана земель».

Так, в ст. 12 ЗК РФ читаем: «Земля в Российской Федерации охраняется как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Использование земель должно осуществляться способами, обеспечивающими сохранение экологических систем, способности земли быть средством производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве, основой осуществления хозяйственной и иных видов деятельности». В данной статье объектом правового регулирования выступает земля в качестве природного объекта и природного ресурса

Нельзя не обратить внимание на то, что для обозначения объекта земельных отношений в качестве важнейшей составной части природы законодатель использует не термин «земля», а термин «земли» (во множественном числе)

С другой стороны, земля как недвижимое имущество и объект права собственности и иных прав на землю выступает в виде конкретных земельных участков и частей земельных участков.

Земельный участок определяется как часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (статья 11.1 ЗК России).

Часть земельного участка как объект земельных отношений упоминается в ЗК в ст. 35. В ней объектом земельных отношений является часть земельного участка, занятая зданием, строением, сооружением и необходимая для их использования: «При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник».

Объектом права собственности могут быть только земельные участки, но не их части (статья 15 ЗК РФ). Только земельный участок является объектом, подлежащим государственной регистрации.

В правоприменительной практике комментируемая статья 6 ЗК РФ используется, прежде всего, для определения объекта спора. Судебная практика исходит из того, что не сформированный надлежащим образом земельный участок не создает объекта земельных отношений (например, Постановление ФАС Уральского округа от 29.04.2013 N Ф09-1347/13 по делу N А60-26222/12; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.03.2013 по делу N А15-1548/2012; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.02.2013 по делу N А19-8935/2012 и т.д.).

Частные случаи земельных отношений: основные виды

Земли используются постоянно в качестве объектов для строительства недвижимых объектов, для ведения хозяйства, для личных нужд граждан или органов власти. Рассмотрим наиболее часто встречаемые земельные правоотношения с их законодательными особенностями.

Образование земельных участков

Земля разделена на определенные территории, границы и элементы, каждый из которых может принадлежать разным собственникам и использоваться по различным назначениям.

На 2021 год существуют следующие виды образования земли:

объединение;
раздел;
выдел доли;
перераспределение площадей смежных участков.

При этом каждый земельный участок должен быть зарегистрирован и идентифицирован в Росреестре, границы участков не должны иметь наложений, но должны быть в установленных границах минимальных или максимальных размеров наделов.

Новые земли могут быть использованы владельцами только в рамках целевого назначения изначальной территории.

Действия по отношению к земле

Как правило, стандартными процедурами в рамках земельных отношений выступают приватизация и межевание земли.

Межевание включает в себя ряд этапов:

Сбор необходимой документации.
Проведение геосъемки.
Оформление межевого дела и плана.
Согласование границ.
Получение кадастрового паспорта.
Регистрация права собственности.

Занимает процедура обычно не более 2 месяцев. Осуществляют геодезические съемки кадастровые инженеры.

Приватизация – это переход земли из государственной собственности в частную. Приватизировать землю могут лица, владеющие ей на праве бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения.

Собственность на землю

Земля может находиться в государственной, муниципальной или частной собственности. Государственными землями распоряжается государственный аппарат, он планирует их дальнейшую эксплуатацию и возможность передачи в пользование муниципалитетам.

Государственную собственность можно разделить на федеральные участки и региональные земли. Юридические лица и граждане используют земельные наделы обычно на праве собственности. Приобретают его они через юридические сделки – куплю-продажу, дарение, мену, наследование.

Пользование чужой землёй

Владеть и пользоваться землёй можно и без получения права собственности на неё. Есть разрешённые способы владения чужими наделами:

аренда участков;
эксплуатация в порядке сервитута;
использование на основании бессрочного или безвозмездного пользования;
пожизненно наследуемое владение.

Арендные отношения носят временный и возмездный характер. Регистрировать отношения до года нет необходимости.

Сервитут – это вид использования земли, при котором подразумевается эксплуатация его части с целью обеспечения свободного доступа, прохода, выполнения работ или иных действий. Владелец земли может взимать плату с тех, кто пользуется ей в качестве сервитута.

Участки, которыми граждане владеют на основании бессрочного пользования или пожизненно наследуемого владения, можно приватизировать по упрощенной процедуре.

Земельные отношения предполагают взаимодействия в части выделения земель, установления за ними владельцев, осуществления контроля за их сохранностью и состоянием окружающей среды.

Понятие и особенности земельных правоотношений

Земельные отношения – это регулируемые нормами профильного законодательства общественные отношения, субъекты которых являются потенциальными или фактическими носителями определенных прав и обязанностей.

Понятие земельных правоотношений закреплено в статье 3. В ней указано, что имущественные отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением наделами земли, а также порядок совершения сделок с этим видом недвижимости регулируется нормами гражданского права если иное не предусмотрено специальными законодательными актами или законодательством:

земельным,
лесным,
водным,
о недрах,
об охране окружающей среды.

Информация о том, какие правоотношения регулирует земельное законодательство, изложена в пункте 1, статьи 3 ЗК РФ.

Отношения, возникающие в процессе использования земли, имеют ряд особенностей, главной из которых является их объект. В этом качестве выступает земля, как природный ресурс (объект).

Субъекты этого вида правоотношений имеют специфический правовой статус. Такие отношения могут быть:

публичными,
частноправовыми.

Земельные общественные отношения складываются между гражданами, предприятиями или организациями и органами власти. Они касаются распределения, использования и охраны земли и регулируются нормами профильного законодательства.

Особенный статус в таких правоотношениях имеет государство, субъекты РФ и органы местного самоуправления. Они могут выступать в качестве:

Регулятора правоотношений, возникающих относительно участков, которые расположены на подведомственной им территории и находятся под их юрисдикцией. Правительство осуществляет общее и муниципальное регулирование земельных отношений. Оно принимает нормативные акты, которые носят властный характер, например, требования по охране природы.
Собственника земли. Их полномочия предусмотрены статьями 9, 10 и 11 Земельного Кодекса Российской Федерации.

Классификация отношений

Земля как объект земельных отношений может быть рассмотрена с различных позиций осуществления прав и обязанностей участников земельных правоотношений. Отсюда и существует большое количество классификаций последних.

По основным институтам земельные правоотношения делятся на:

Правоотношения собственности. Возникают они при купле-продаже земли или иных сделках, при реквизиции и конфискации участков, при приватизации наделов.
Правоотношения землепользования. Землепользование может иметь место при эксплуатации собственником своего участка, а также при передаче собственником земли в пользование другому лицу. Тут землепользование может быть срочным или бессрочным, пользованием землями сельскохозяйственного назначения или лесным фондом и т.д.
Правоотношения государственного земельного управления. Это деятельность государственных или местных органов по землеустройству, контролем и охраной за использованием земель, привлечением нарушителей закона к юридической ответственности.
Правоотношения в области охраны земли. Это отношения, которые нацелены на сохранение полезного потенциала земли, на восстановительные мероприятия на территориях, загрязнённых или заброшенных.
Правоотношения юридической ответственности. Возникают, когда нарушаются нормы земельного права, права и обязанности собственников или владельцев земель.

По назначению земель различают следующие правоотношения:

населенных пунктов;
сельскохозяйственного назначения;
лесного или водного фонда;
запаса;
особо охраняемых объектов и территорий;
промышленности, энергетики, обороны, транспорта и иных специальных назначений.

Например, на землях населенных пунктов могут быть территории под строительство ИЖС. Использование земли не по целевому назначению является правонарушением.

По функциональному назначению земельные правоотношения могут быть регулятивными и правоохранительными.

Также по виду норм права отношения бывают материальными и процессуальными, по степени правомерности – правомерными и неправомерными, по степени взаимной обязанности участников – отношениями равноправия и отношениями подчиненности.

Особенности структуры земельных правоотношений

Отношения, возникающие при использовании земли, имеют достаточно сложное содержание. На его формирование влияют:

специфические особенности объекта;
юридический статус участников отношений;
правовое регулирование отношений, составляющих основу земельного правоотношения.

Чтобы понять, насколько особенными являются отношения, регулируемые профильным законодательством, следует выяснить, какие элементы составляют структуру земельных правоотношений. Специалисты в области земельного права перечисляют следующие составляющие:

правовая норма, являющаяся основой правоотношений;
субъект, деятельность которого регулируется профильными законодательными актами;
объект, в качестве которого выступает определенный участок. В некоторых случаях объектом является земельный фонд или его часть в пределах границ субъекта Российской Федерации;
содержание земельных отношений. Под ним подразумевают права и обязанности субъектов, совершающих действия в соответствии с требованиями профильного законодательства.

После введения на территории Российской Федерации института частной собственности на землю и платного ее использования, правоотношения, возникающие в данной сфере, получили новое содержание. Теперь они стали имущественными. Земля больше не является объектом администрирования.

После проведения государственной оценки участки получили кадастровую стоимость, которая определяется с учетом потребностей рынка этого специфического вида недвижимости.

Специалисты в области земельного права рекомендуют всем владельцам недвижимости узнать, на чем строятся земельные отношения. Это поможет им разобраться в том, как формируются права и обязанности их участников.

Земельный участок в составе имущественного комплекса как объект межотраслевого правоотношения.

По вопросу о юридической природе имущественных комплексов в правовой науке нет единства мнений. Одним из первых вопрос об имущественном комплексе как объекте гражданских прав поставил В.А. Белов.

Он полагал, что имущественный комплекс — «это совокупность юридически разнородных объектов имущества и (или) имущественных прав, объединенных определенным целевым назначением и юридически обособленных ради их рассмотрения как одного идеального объекта одного единого гражданского правоотношения, возникновение и прекращение которого возможны лишь по основаниям, прямо указанным в законе». В качестве видов имущественных комплексов им выделялись предприятия; кондоминиумы и общее имущество многоквартирных домов; наследственные массы; концессионные комплексы; природные комплексы; объекты культурного наследия; паевые инвестиционные фонды; комплектные изделия; комплекты товаров <16>.
———————————
<16> Белов В.А. Имущественные комплексы: Очерк теории и опыт догматической конструкции по российскому гражданскому праву. М., 2004. С. 73, 105.

Второй и принципиально отличный подход к этой проблеме был предложен С.В. Нарушкевич и другими представителями волгоградской цивилистической научной школы, отмечавшими, что ГК РФ под имущественным комплексом понимает прежде всего предприятие, однако упоминает и потенциальное существование «других имущественных комплексов» (ст. ст. 132, 340, 607, 1013 ГК РФ).

Кроме того, сложная вещь, «единая судьба», «единый объект недвижимости» — это стадии развития представлений об имущественных комплексах как объектах гражданских прав. От сложной вещи имущественный комплекс отличает более высокий уровень системных связей между его элементами. Кроме того, сложная вещь может быть как движимой, так и недвижимой, а имущественный комплекс (исходя из существующего гражданского законодательства и логики формирования и развития данной цивилистической конструкции) включает в себя обязательно земельный участок и иные недвижимые объекты.

Имущественный комплекс — это дальнейший шаг в развитии конструкции сложной недвижимой вещи. Наконец, в отличие от сложной вещи, имущественный комплекс всегда выполняет определенную публичную, в том числе социальную, функцию.

Под имущественными комплексами следует понимать совокупность разнородных объектов недвижимого и движимого имущества, объединенных единым технологическим процессом их использования в публично-правовых целях и выступающих в гражданском обороте как единый объект права.

К числу признаков имущественного комплекса как объекта гражданских прав относятся: наличие совокупности разнородных (реже однородных) вещей (включая обязательно земельные участки), находящихся в едином технологическом процессе их использования; наличие публично-правовых целей и задач, направленных на решение соответствующих вопросов жизнеобеспечения населения. Имущественный комплекс не является вещью (ни сложной, ни недвижимой), поскольку де-факто уже сейчас выступает в качестве отдельного и самостоятельного объекта гражданских прав <17>.
———————————
<17> См. подробнее: Нарушкевич С.В. Имущественный комплекс в гражданском праве России: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Волгоград, 2006; Анисимов А.П., Нарушкевич С.В., Рыженков А.Я. Имущественный комплекс как объект гражданских прав: вопросы теории и практики // Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. N 5. С. 75 — 83.

Нахождение земельного участка в составе имущественного комплекса (например, предприятия или многоквартирного дома) означает подчинение его комплексному правовому режиму такого имущественного комплекса. Это и есть особенность существования земельного участка в составе более сложной конструкции объекта гражданских прав — имущественного комплекса.

Главные особенности земельных отношений

Чтобы определиться с тем, что такое земельные отношений, нужно разобрать понятие и виды этих взаимодействий. По сути земельные отношения являются разновидностью общественных отношений. Общественные отношения, в свою очередь, — это связи, возникающие между гражданами, группами граждан, классами и нациями в процессе осуществления ими экономической, политической, культурной и иной жизни.

Земля становится объектом таких общественных отношений не потому, что она часть окружающей среды и природы, а потому, что она используется людьми, которые присваивают ее продукты и пользуются ее полезными для общества свойствами.

Закон о регулировании земельных отношений в стране – это Земельный Кодекс. В нем указано, что сущность законодательства заключается в регулировании земельно-имущественных отношений. Понятие и содержание земельных отношений зафиксированы в ст. 3 ЗК РФ.

Земельно-имущественные отношения – это тип отношений, возникающий при пользовании и охране земель, которые воспринимаются в качестве основы жизнедеятельности народов, постоянно проживающих на территории РФ.

Земельные правоотношения имеют следующие особенности:

Связаны с закономерностями развития общества и общественного производства.
Представляют собой разновидность имущественных отношений, возникающих и прекращающихся по поводу земли.
Регулирование отношений осуществляется не только нормами земельного права, но и положениями гражданского, административного, экологического и прочих отраслей законодательства.

Субъекты и объекты земельных отношений

Все территории в стране и природные зоны разделены между субъектами РФ и муниципальными образованиями. Соответственно контроль за сохранностью этих территорий осуществляется также на уровне местного или регионального воздействия.

Все элементы земельных правоотношений можно разделить на:

субъекты;
объекты;
содержание отношений (субъективные права и обязанности).

Субъектами или участниками земельных отношений являются:

Российская Федерация.
Граждане.
Юридические лица.
Субъекты РФ.
Муниципальные образования.

Данный исчерпывающий перечень регламентирован ст. 5 Земельного Кодекса страны.

В качестве субъектов также могут выступать граждане иностранных государств, но на других принципах и правилах, которые регламентированы специальными нормативными актами.

Субъекты земельных правоотношений могут выступать собственниками земли, землепользователями или землевладельцами, арендаторами земли или обладателями сервитута.

РФ, ее субъекты и муниципальные образования в земельных отношениях выступают на равных правах и началах с гражданами или предприятиями страны. Через них свои имущественные права и обязанности могут приобретать и нести органы государственной власти и местного самоуправления.

К объектам земельных отношений следует отнести:

саму землю как природный ресурс;
земельные участки;
части земельных участков.

Содержание земельных отношений представляют собой права и обязанности их участников. Земля перестала быть объектом администрирования и стала имуществом, отчего приобрела своё новое имущественное содержание.

Обследование объектов земельных отношений

Рассмотрим этот вопрос подробнее. К одной из наиболее важных процедур земельного права относится обследование объектов земельных отношений. Оно регулируется статьей 71.2 ЗК РФ

Мероприятие заключается в исследовании соответствующего объекта, принимая во внимание данные, которые содержатся в открытых системах информации государственного или муниципального типа. Сведения могут быть получены:

В результате осуществления мониторинга.
Изучения документов и информации, поступившей дистанционным путем (при помощи зонирования, аэросъемки космической или фото, анализов почвы, экологического состояния).

Комментарий к Статье 5 Земельного кодекса РФ

Государственно-правовое соотношение и отношения Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований предусматриваются в ст. ст. 5, , — , , — 133 и др. Конституции РФ. Их имущественное положение и полномочия регулируются ст. ст. 124 — 126 ГК РФ, где предусматриваются также понятия, имущественные права и обязанности граждан и юридических лиц в сфере гражданского оборота (подробнее см. комментарии к ст. ст. 9 — 11 настоящего Кодекса).

Земельные права иностранцев предусматриваются в п. 3 ст. 15 ЗК РФ, ст. 3 ФЗ от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и в ФЗ от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в законах об иммунитете государства, об иностранцах, о лицах без гражданства и др.

В ряде федеральных законов понятиям и определениям посвящаются отдельные — первые — статьи: ВК РФ от 3 июня 2006 г., ГрК РФ от 29 декабря 2004 г., Федеральные законы от 10 января 2002 г. «Об охране окружающей среды», от 24 апреля 1995 г. «О животном мире» и др.

В ФЗ об охране окружающей среды, например, используются понятия, имеющие отношение к терминам ЗК РФ:

компоненты природной среды — земля, недра, почвы, поверхностные и подземные воды, атмосферный воздух, растительный, животный мир и иные организмы, а также озоновый слой атмосферы и околоземное космическое пространство, обеспечивающие в совокупности благоприятные условия для существования жизни на Земле;

природный объект — естественная экологическая система, природный ландшафт и составляющие их элементы, сохранившие свои природные свойства; окружающая среда — совокупность компонентов природной среды, природных и антропогенных объектов, а также антропогенных объектов;

природная среда, природа — совокупность компонентов природной среды, природных и природно-антропогенных объектов; негативное воздействие на окружающую среду — воздействие хозяйственной и иной деятельности, последствия которой приводят к негативным изменениям качества окружающей среды.

В ЛК РФ понятия леса и лесного участка, тесно связанных с понятиями земельных отношений, земель, земельных участков и т.п., раскрываются в его ст. ст. 5 и (см. комментарий к ст. 101 ЗК РФ).

В ЗК РФ этому посвящен п. 3 настоящей статьи; подобный способ толкования понятий в тексте статей позволяет привязывать их к конкретным правоотношениям, предусмотренным в нормах федерального закона. В научной и популярной литературе можно встретить обобщающий термин для перечисленных в п. 3 комментируемой статьи 5 ЗК РФ понятий — землеобладатели, имеющий достаточно обыденный, но все-таки юридический характер.

Особенности всех земель России

Земля является частью окружающей природной среды. Таким образом, субъекты соответствующих правоотношений не могут ее применять в противоречии с объективными природными законами. К примеру, субъекты (собственники, владельцы, пользователи и арендаторы) обязаны использовать технологии природоохранного производства, чтобы не ухудшать экологическое состояние имеющегося участка.

Земля служит базой для жизнедеятельности народов, живущих на ней. И субъекты земельных правоотношений обязаны в первую очередь учитывать интересы этих людей, ведя свою деятельность рационально.

Альтернативы для среды обитания человека, кроме земли, нет. Поэтому, когда идет речь о предоставлении участков в местах жизнедеятельности малочисленных народов в целях, которые не связаны с их деятельностью, в обязательном порядке учитывается мнение местных жителей.

Также принимается во внимание ограниченность земельных ресурсов, в связи с чем землю необходимо использовать нормированным и экономным образом. Это значит, что земельные участки могут предоставляться в некоторых пределах как для целей ведения сельского хозяйства, так и строительства, а также предпринимательства

Еще одна особенность связана с тем фактом, что земля является недвижимостью. Это приводит к разным земельным правоотношениям, таким как установление границ образований, создание новых и упорядочение имеющихся владений земли, отвод земли в натуре на местности и прочее.

Заключение

Субъекты и объекты земельных отношений – это собственники, владельцы, пользователи и арендаторы, с одной стороны, и участки земли, доли земель тех или иных категорий и видов, с другой стороны.

Характеристики земель как объектов соответствующих отношений влияют на правовой режим, отличающийся определенной спецификой и правами субъектов. К характеристикам всех земель относится природное происхождение, единственное место обитания, а также неподвижность и ограниченность в пространстве. Также бывают особенности, которые относятся к отдельным категориям и конкретным участкам.

Участки бывают чисто земельными, с имеющимися природными объектами, с имеющимся имуществом, с имеющимися природными объектами и имуществом. В зависимости от этого определяется и правовой режим, который к ним применяется.

В разных случаях может потребоваться обследование объектов земельных отношений, в результате которого (при нарушениях) составляется соответствующий акт или (при их отсутствии) заключение.