Право пожизненного пользования и проживания в квартире при продаже

Оглавление статьи

Особенности соглашения, если объект продается с таким обременением

ДКП жилья с правом пожизненного проживания в обязательном порядке подлежит нотариальному заверению. Нотариус должен проверить не только подлинность правоустанавливающих документов, но и дееспособность продавца.
Согласно статье 549 ГК РФ после регистрации сделки в Росреестре покупатель должен получить выписку из ЕГРН с отметкой об имеющемся обременении жилплощади в виде жильца.
Право собственности на квартиру переходит к покупателю сразу после подписания соглашения.
После заключения соглашения обязанной стороной остаётся только покупатель, при условии, что в договор были внесены данные о пожизненном содержании и ежемесячных платежах.
Срочный характер действия документа (обязательства прекращаются после смерти продавца).
После отчуждения квартиры в пользу покупателя к нему переходят все обязанности по содержанию квартиры — уплате налогов, ремонту, эксплуатации жилья, оплате коммунальных услуг и др.
Проживающий в квартире на основании данного договора гражданин может прописать кого-либо в квартиру, являющуюся предметом сделки только с согласия нового владельца жилья.

Порядок действий

Стороны обсуждают все условия сделки, включая сюда и раздел относительно проживания.
Составляется договор купли-продажи с учетом достигнутых договоренностей, пожеланий и требований сторон.
Происходит заверение договора у нотариуса и последующая за ним регистрация этого документа.
Покупатель и продавец подписывают акт приема-передачи квартиры. Одновременно производится передача средств.
Покупатель регистрирует право собственности.

В зависимости от региона проживания два последних пункта могут быть заменены местами. Таким образом покупатель сначала зарегистрирует право собственности и только потом будет произведен окончательный расчет с получением ключей от квартиры.

Документы

Для заключения такого договора нужен тот же пакет документов, что и при обычной купле продаже. Связано это с тем, что пункт о постоянном проживании обычно не требует какого-либо документального подтверждения. Исключение составляют ситуации, при которых нужно действительно убедиться, что продавец, планирующий жить в квартире и дальше, действительно является дееспособным. В таком случае понадобится дополнительная справка.

Примерный перечень документов:

Паспорта сторон.
Техпаспорт на квартиру.
Выписка из ЕГРН.
Выписка из домовой книги о прописанных в квартире лицах.
Справка из управляющей компании о наличии/отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

В зависимости от ситуации и достигнутых договоренностей, могут понадобиться и другие документы. Например, разрешение от органов опеки или согласие на сделку от супруги/супруга.

Расходы

Учитывая необходимость заверять такой договор нотариально, помимо самой стоимости квартиры главной статьей расходов станут услуги нотариуса. В зависимости от множества факторов, заплатить придется от 2 тысяч рублей и выше. Кроме того, при регистрации права собственности придется оплатить госпошлину в размере 2000 рублей на каждого нового владельца жилья.

Сроки

Сама процедура переговоров и обсуждения условий может занять как несколько часов/минут, так и несколько месяцев.

Прогнозировать более точные сроки тут невозможно. Если же все договоренности будут достигнуты, то составить договор и заверить его у нотариуса можно за 1 день. Еще несколько дней может уйти на регистрацию права собственности. На практике, в среднем, одна сделка купли-продажи жилья с момента нахождения подходящего объекта недвижимости и до регистрации права собственности занимает около 1-3 месяцев.

Право проживания значительно усложняет договор, и повышает количество возможных рисков. Фактически, несмотря на то, что новый собственник квартиры является полноценным ее владельцем, он обязан очень много внимания уделять своему жильцу, в противном же случае, договор может быть расторгнут

Опытные юристы на бесплатной консультации объяснят, на что именно стоит обращать внимание и что нужно учитывать при заключении таких договоров. Также они могут сопровождать всю процедуру купли-продажи, своевременно вмешиваясь в процесс тогда, когда это необходимо

Такой подход позволяет значительно снизить риски.

Особенности пожизненного наследуемого владения

Так как ПНВ не позволяет распоряжаться землёй в полной мере, такое право принадлежит муниципалитету. А правообладатель пользуется наделом с разрешения местной администрации, от решения которой зависят процедуры, связанные:

с возведением капитальных строений;
с реорганизацией участка;
с признанием права на землю.

Особенности наследования

Чтобы иметь представление о правомочиях муниципальной власти, нужно обратить внимание на закон о наследовании таких ЗУ. Согласно нормам статьи 1187 ГК РФ, особенности следующие:

право пожизненного владения земельным участком может быть передано по наследству. При этом оно входит в состав наследственной массы и наследуется в общем порядке, без необходимости в специальных разрешениях;
вместе с земельным участком, передаваемым по наследству, наследники получают почвенный слой, находящийся в пределах участка, водные объекты и растения. Часть объектов может быть исключена из состава наследства, если это оговорено законом.

Поэтому решением местных властей относительно земель в ПНВ могут приниматься локальные или муниципальные акты. Они не нарушат установленную форму владения, но скорректируют передачу земель наследникам.

В практике моей коллеги произошёл интересный случай. К ней обратился за консультацией один наследник. Им была получена недвижимость, расположенная на землях пожизненного наследуемого владения. Земельный участок был передан в качестве придомовой территории, но по распоряжению председателя поселкового исполкома часть участка была урезана. Наследнику осталась лишь территория под домом и хозяйственными постройками. А 4 сотки, которые использовались покойным землевладельцем и его родственниками под посадку картошки и огорода, отмежевали в пользу других сельчан. Причиной послужил разговор председателя исполкома с наследниками, которым он предложил выкупить землю по кадастровой стоимости, составившей символическую сумму.Оказывается, покойному наследодателю неоднократно предлагалась безвозмездная приватизация участка, от которой он отказывался. Акцент должностного лица был сделан на то, что старое законодательство выделило ЗУ покойному, при наследовании закон не был нарушен — существенная часть земли была передана, а остальной распорядился собственник — муниципалитет. Моя коллега отказалась представительствовать в суде и посоветовала пойти на компромисс с муниципальными властями.

Правила использования

Виды работ, которые разрешаются на участке в пожизненном наследуемом владении, зависят от категории земель и цели разрешённого использования:

На наделах, выделенных из состава земель поселений, разрешается разбивать частный сектор и возводить жилые дома. Так как правообладателями выступают частники, вновь возведённые строения ограничиваются малоэтажным жилым сектором. Он используется только под собственные нужды. Коммерческая деятельность здесь запрещена.
Если это земли дачного посёлка, то строительство жилых домов здесь не предусмотрено и может повлечь ответственность по статье 7.1 КоАП РФ.
Земли сельскохозяйственного назначения предусматривают ведение сельскохозяйственных работ независимо от формы права.

Поэтому при использовании земель их кадастровые характеристики и параметры — главные показатели, на которые следует ориентироваться землевладельцу. Изменить их на участках в ПНВ нельзя.

Что означает отказ

Согласно законодательству о приватизации жилье переходит в собственность из государственного или муниципального фонда при наличии общего согласия всех зарегистрированных граждан. Если кто-либо из жильцов не хочет принимать часть собственности, закон не обязывает это делать, однако придется оформить отказ в пользу остальных проживающих.

В отличие от отказа наследников, когда человек безвозвратно утрачивает право принять объект недвижимости в личное владение, приватизационный отказ не означает, что человек полностью теряет право приватизировать муниципальную собственность. Кроме того, при отказе от приватизации сохраняется право пользования, и гражданин вправе бессрочно пользоваться занятой жилплощадью.

Бессрочное пользование жилым помещением означает возможность пользования любой частью квартиры, включая жилые комнаты и общие места. Единственное ограничение – невозможность распорядиться частью недвижимости, продать ее, подарить, обменять, оформить в залог.

Отказ от приватизации оформляется в письменном виде в нотариальной конторе с обязательным удостоверением в добровольности решения. Данное требование обязательно, чтобы избежать возможных проблем с притязаниями на собственность в судах.

Квартира с обременением

Действующее законодательство РФ не предусматривает государственной регистрации такого ограничения (обременения) права собственности, как право пожизненного пользования квартирой, установленное договором о ее отчуждении (купле-продаже, дарении и др.). В связи с этим сведения о праве пожизненного владения и пользования квартирой не отражаются в ЕГРП, однако для защиты прав дарителя в договоре дарения должно быть предусмотрено условие о том, что за дарителем сохраняется указанное право и он продолжает состоять на регистрационном учете в квартире, причем регистрация носит постоянный характер и не может быть прекращена после отчуждения одаряемым квартиры в пользу третьих лиц.

В соответствии со ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Отсутствие в договоре купли-продажи условия о том, что за дарителем сохраняется право пожизненного владения и пользования квартирой, свидетельствует о незаключенности договора купли-продажи. При таких обстоятельствах новый собственник квартиры не может ссылаться на то обстоятельство, что ему было неизвестно о праве дарителя пожизненно проживать в квартире.

Договор дарения с рассматриваемым нами условием имеет некоторое сходство с договором пожизненного содержания с иждивением, что на практике влечет обращения граждан с исками в суд о признании такого договора притворной сделкой, прикрывающей собой договор пожизненного содержания с иждивением. Однако обязательство по сохранению права пожизненного пользования квартирой является единственной чертой, которая сближает указанные договорные конструкции. По договору дарения в отличие от договора пожизненного содержания с иждивением даритель ничего от одаряемого не получает, квартиру он отчуждает в его собственность бесплатно.

Условие о том, что даритель квартиры будет в ней пожизненно проживать, может быть сформулировано следующим образом: после перехода права собственности на квартиру от дарителя к одаряемому даритель сохраняет за собой право пожизненного владения и пользования квартирой. При этом даритель вправе постоянно состоять на регистрационном учете в квартире. Это право действует и в случае реализации одаряемым квартиры в пользу третьих лиц. Одаряемый обязуется не чинить дарителю препятствий во владении и пользовании данной квартирой, а при реализации квартиры предупреждать новых собственников о существующем обременении.

Невозможность для всех новых собственников выселить дарителя из квартиры не может рассматриваться как нарушение их прав, поскольку изначально квартира была отчуждена под условие о сохранении за дарителем такого условия. Все последующие владельцы при заключении договоров о приобретении квартиры были свободны в их заключении, имели право отказаться от заключения на указанных условиях или приобрести другое жилье. Если их при продаже ввели в заблуждение относительно существующих обременений, они не лишены возможности обратить свои требования к контрагенту, у которого приобреталась квартира.

Читайте ещё по этой теме:

Правовые особенности договора купли-продажи недвижимости
Жилищные права лиц, отбывающих наказание в условиях изоляции от общества
Постоянное пользование жилым помещением

Кто имеет пожизненное право проживания в квартире?

Некоторые из перечисленных выше категорий правообладателей (обладателей права пользования квартирой), обладают этим правом бессрочно, т.е. пожизненно, и независимо от смены собственника жилья. Это право у них закреплено законом. И лишиться этого права они могут только добровольно отказавшись от него (например, выписавшись из квартиры).

О ком здесь идет речь?

Пожизненное право проживания в квартире имеют следующие лица:

Те члены семьи собственника, которые в свое время ;
Те, кто получил право пользования квартирой по ;
Члены (в т.ч. бывшие) ЖСК и их супруги, прописанные в кооперативной квартире, которые выплатили хотя бы часть пая за эту квартиру;
Супруг собственника, который получил право пожизненного проживания в квартире на основании брачного контракта или соглашения о разделе имущества;
Несовершеннолетние дети, которые находятся под опекой или остались без родительского попечения, в т.ч. дети, которые при назначении опеки были оформлены на проживание в детский дом, сохраняют право на проживание в вынужденно оставленной ими квартире. Выписать их можно только с разрешения Опеки;
Те из прежних собственников квартиры, которые продали ее по Договору пожизненного содержания с иждивением;
Лица, которым бессрочное (пожизненное) право проживания было предоставлено собственником квартиры по договору или по нотариальному заявлению.

Подробнее о можно почитать в Глоссарии по указанной ссылке. Нам же сейчас нужно запомнить главное – при обнаружении таких персонажей следует отказаться от такой квартиры. Во всяком случае, если не удалось уладить вопрос с их добровольным (письменным, нотариально заверенным) отказом от права пользования квартирой и выписки из нее.

Обнаружить этих персонажей позволяют Выписка из Домовой книги или ЕЖД (например, в случае с отказом от приватизации), и основной правоустанавливающий документ на квартиру (например, в случае завещательного отказа или содержания с иждивением).

Собственно наличие «прописанных» людей в квартире, даже на момент совершения сделки купли-продажи, является обычной практикой на рынке, особенно, в альтернативных сделках

Важно, чтобы все они (особенно, те, кто не является собственником, и формально не участвует в сделке) были в курсе предстоящей сделки с квартирой, были полностью дееспособными, и готовы были выписаться из квартиры после ее продажи.. Полезно будет взять отдельное письменное обязательство сняться с регистрационного учета у тех, кто «прописан» в квартире, но не является ее собственником (т.е

у «третьих лиц»).

Полезно будет взять отдельное письменное обязательство сняться с регистрационного учета у тех, кто «прописан» в квартире, но не является ее собственником (т.е. у «третьих лиц»).

Такая «страховка» даст нам преимущество в случае судебного спора с теми, кто не захочет выписываться из квартиры после сделки. Тогда их выписывают в принудительном порядке, по решению суда. А то самое письменное обязательство от «третьих лиц» (помимо прочих условий сделки, согласно договору), будет весомым аргументом в суде.

Особенности покупки квартиры, приобретенной ранее на средства материнского капитала. В чем здесь опасность для Покупателя?

Что такое пожизненная рента

Срок такого договора — до конца жизни собственника квартиры. А если договор ренты был заключён с несколькими получателями — например, супругами, — то до конца жизни последнего из получателей.

Недвижимость может передаваться бесплатно (то есть исключительно в счёт рентных платежей) или за плату— единовременный платёж на момент заключения договора, который в дальнейшем будет дополнен рентными платежами, отмечает управляющий партнёр адвокатского бюро г. Москвы «Щеглов и партнёры», адвокат Юлия Лялюцкая.

Размер рентных выплат устанавливается договором. Если квартира передаётся бесплатно, то платежи не могут быть ниже прожиточного минимума, который установлен в регионе, где живёт получатель ренты. Если прожиточный минимум растёт — выплаты индексируются.

По словам Лялюцкой, переход права собственности на недвижимость происходит сразу после заключения договора ренты. То есть юридически владельцем квартиры станет плательщик ренты. Но недвижимость будет с обременением — её нельзя продавать и сдавать в аренду без согласия получателя ренты, за которым также сохранится право на проживание в квартире.

Нужно иметь в виду: оплачивать коммунальные платежи и налоги после заключения договора нужно будет плательщику ренты — как владельцу имущества, — несмотря на то, что фактически он не будет проживать в квартире.

Определить порядок пользования

В договоре дарения с рассматриваемым нами условием можно оговорить порядок пользования квартирой. Так, стороны вправе установить, что даритель владеет и пользуется определенной комнатой и, соответственно, вправе использовать общее имущество квартиры и многоквартирного дома, в котором она расположена. Однако следует учитывать, что все последующие собственники такими условиями не связаны, поскольку сторонами договора дарения не являются. Поэтому они вправе обсуждать с дарителем иные условия пользования квартирой, а при отсутствии договоренности могут обратиться в суд за разрешением возникшего спора.

В судебной практике по-разному решается вопрос о действии права пожизненного пользования квартирой после ее отчуждения в пользу третьих лиц со стороны одаряемого.

Так, Кировский областной суд в Определении от 09.06.2011 по делу N 33-1990 указал, что, поскольку договор дарения квартиры является соглашением, он создает права и обязанности только у лиц, его заключивших. Следовательно, право пожизненного пользования, предусмотренное в договоре дарения квартиры, сохраняется у дарителя, в пользу которого оно установлено, только пока собственником квартиры является одаряемый. После продажи одаряемым квартиры третьему лицу указанное право прекращается. Даже если при отчуждении квартиры одаряемый не сообщит новому собственнику о сохранении указанного права у дарителя (бывшего собственника), это не нарушает права последнего, поскольку в силу ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Верховный суд Республики Карелия, наоборот, считает, что право пожизненного пользования квартирой сохраняется у прежнего собственника, в пользу которого оно было установлено, и после отчуждения квартиры в собственность третьих лиц (Апелляционное определение от 03.08.2012 по делу N 33-2292/2012).

Аналогичной позиции придерживается и Липецкий областной суд, что можно увидеть из уже упоминавшегося нами Апелляционного определения от 09.07.2012 по делу N 33-1459/2012. Условие проживания ответчика в квартире сохраняется не только при прекращении семейных отношений между дарителем и одаряемым, но и на будущее, поскольку в соответствии со ст. 292 ГК РФ при переходе права собственности на квартиру к другому лицу прекращается право пользования жилым помещением не только бывшего собственника, но и членов семьи прежнего собственника. Однако условие о пожизненном проживании собственника по первичной сделке сохраняет свое действие на все возможные последующие сделки по этому жилому помещению, и поэтому для каждого последующего собственника условие о пожизненном проживании дарителя по первому договору является обязательным для исполнения.

По нашему мнению, правильной является именно вторая позиция, поскольку цель сторон договора дарения при его заключении состояла именно в сохранении права дарителя пожизненно проживать в квартире. Какой тогда смысл предусматривать такое право, если его легко можно обойти отчуждением квартиры в пользу третьего лица, которое стороной договора дарения, из которого возникло данное право, не является и может требовать выселения дарителя? Такое право является ограничением права собственности всех владельцев квартиры, которые обязаны соблюдать право прежнего собственника и не чинить ему препятствий в его реализации.

Однако, учитывая правовую позицию, которую занял Кировский областной суд по этому вопросу, представляется целесообразным в договоре дарения, оговаривая условия сохранения за дарителем права пожизненного проживания в квартире, специально указать, что такое право сохраняется за дарителем и при любом отчуждении квартиры в пользу любых третьих лиц.

Кто сможет воспользоваться правом ПНВ и на каком основании

Правообладателями наделов вправе выступать только физические лица. Это граждане России, проживающие там же, где расположен их надел, и занимающиеся его обработкой. Или их близкие родственники, относящиеся к первому кругу родства:

родители и усыновители;
дети, в том числе официально усыновлённые;
супруги.

Важно, чтобы участок обрабатывался и не был запущен, иначе его могут изъять

Обрабатывать и облагораживать участок могут те лица, которые вправе впоследствии претендовать на получение таких земель по наследству.

Граждане не могут проживать в другом регионе по следующим причинам:

Особенности владения землёй не допускают её передачу в аренду.
Если участок, не являющийся собственностью, не обрабатывается, то есть на нём не проводятся мероприятия по культивации почв, он может изыматься на основании административного акта или решения суда.
Если на участке хозяйничают третьи лица, они могут отсудить его как бесхозяйный или выкупить у местной администрации.

Основанием владения могут быть следующие обстоятельства:

Выдел земель до вступления в силу нового земельного законодательства. При условии, что в правоустанавливающем и правоудостоверяющем документе написана форма права: пожизненно наследуемое владение.
Получение земли по наследству. Она должна быть внесена в перечень наследуемой массы.
Покупка капитального жилого дома, расположенного на землях поселений, придомовая территория которого принадлежала продавцу на основании ПНВ. Данная форма права должна быть указана в договоре купли-продажи дома.
Сделка обмена или дарения жилого дома, когда передача придомовой территории осуществляется автоматически.

Согласно нормам земельного законодательства, судьба земли следует судьбе дома, значит надел передаётся в качестве придомовой территории.

Право ПНВ на участок подтверждается правоустанавливающим документом, которым может быть:

акт выдела (независимо от года выдачи);
договор имущественной сделки с капитальным строением, расположенным на таком ЗУ;
свидетельство о праве на наследство;
выписка из решения суда.

Архивные документы могут быть ещё советского образца, но они до сих пор не утрачивают силу

Если акт утерян, его требуется обязательно восстановить через муниципалитет или архив. Эта процедура происходит по следующему алгоритму:

Вначале целесообразно обратиться в администрацию и подать заявку в канцелярию с просьбой дать выписку из похозяйственной книги.
Если в ней нужных сведений не окажется, надо идти в архив.
Архивные данные тоже могут не содержать нужной информации, ведь в прошлом веке районирование земель и принадлежность сёл к тому или иному району могли быть другими. В этом случае потребуется выяснить, к какому районному центру принадлежал данный земельный массив.
Сведения нужно искать по факту выдела участков, исходя из истории надела.
После того как справка найдена, нужно обратиться к главе местной администрации с запросом о признании прав на земельный участок.

После этого могут возникнуть ситуации, когда председатель исполкома откажет заявителю в предоставлении акта. Если такое произошло, дальнейшие действия могут быть следующими:

Нужно учесть, что местная администрация может признать только такую форму права, что указывалась в документах изначально. Если в похозяйственной книге будет указано, что участок выделялся на правах постоянного (бессрочного) пользования, то внесение сведений о праве пожизненного наследуемого владения будет неправомерным действием. Нужно получить такой документ, который будет представлен.
Если администрация откажет в признании прав, нужно обратиться в суд. Для этого требуется запросить официальный отказ за подписью должностного лица. В течение 10 дней после получения такой бумаги нужно подать исковое заявление.

Наличие пакета документации на ЗУ — обязательное условие, иначе основания владения будут утрачены.

В моей практике встречалось достаточно случаев, когда землепользователей, утративших и не восстановивших документ, не только лишали участка, но и вменяли административную ответственность по статье 7.1 КоАП — самозахват ЗУ.

Категории граждан, которые могут получить право пожизненного проживания

Некоторые граждане могут получить право пожизненного проживания в квартире, и никто не сможет принудить их освободить жилплощадь.

Жильцы, которые в момент приватизации отказались получать долю в пользу кого-то из родственников.
Граждане, право которых получено на основании завещания.
Супруг, если это право закреплено брачным соглашением.
Член кооператива, даже частично оплативший свой пай.
Ребенок, не достигший совершеннолетия, временно живущий в интернате, или находящийся в исправительном учреждении.

Важно! При продаже квартиры с обременением в виде права пожизненного проживания не собственника, его согласие не требуется. Если гражданин, имеющий право пожизненного проживания – взрослый, то заключается обычный договор купли-продажи, однако владелец такой квартиры должен принять тот факт, что цена недвижимости из-за такого обременения будет ниже, иначе покупателя будет сложно найти

В случае, когда на жилплощади прописан несовершеннолетний, то продать квартиру без разрешения органов опеки не удастся. При этом ребенка нужно будет снять с регистрации и прописать в другой квартире в сроки, установленные законом

Если гражданин, имеющий право пожизненного проживания – взрослый, то заключается обычный договор купли-продажи, однако владелец такой квартиры должен принять тот факт, что цена недвижимости из-за такого обременения будет ниже, иначе покупателя будет сложно найти. В случае, когда на жилплощади прописан несовершеннолетний, то продать квартиру без разрешения органов опеки не удастся. При этом ребенка нужно будет снять с регистрации и прописать в другой квартире в сроки, установленные законом.

Кто имеет право пользования квартирой?